ПРЕССА
Новости недвижимости, Новости строительства, сентябрь 2019
Эпп Алаталу
Архитекторы и проектировщики уже изучили и используют лучшие стороны BIM. Строительные специалисты также координируют свою деятельность с помощью тех же файлов. Информационное моделирование зданий (BIM) нашло решения проблем междисциплинарной координации.
Но совместимость до сих пор не обеспечивает достаточной поддержки для тех, кто находится в ядре жизненного цикла здания - компании, занимающиеся управлением и обслуживанием недвижимости очень ждут появления электронных платформ или вообще не информированы о них. Урмас Марди из Союза квартирных товариществ приносит свои извинения за то, что существует много проектов, и что эта проблема почему-то осталась незамеченной и им не хватает компетенции.
"Члены Союза управления и обслуживания недвижимости Эстонии обсуждали поддерживающие деятельность цифровые возможности", - подтверждает исполнительный директор Юри Крёэнстроём. "Дом уже описан от концепции до реализации с использованием одного и того же программного обеспечения, все говорят на "одном языке", и затем управляющим недвижимостью должно быть легко найти кабели и трубы, которые необходимо заменить". Он знает, что под руководством вице-канцлера Юри Расса уже ведется работа над порталом жизненного цикла MKM, чтобы и для них было найдено решение.
«Большинство членов Союза управления и обслуживания недвижимости Эстонии представляют собой малые и средние компании, и большинство из них не имеют финансовых возможностей для инвестиций в BIM. В дополнение к программному обеспечению необходимо обучить людей, чтобы от всего этого была польза", - говорит Крёэнстрём. В то же время он знает компании, которые экспериментируют.
Член правления АО Kapitel, директор по развитию Индрек Мооратс говорит, что BIM определенно важен в управлении и обслуживании недвижимости. Этот подход создает новые эффективные способы управления и использования информации о комплексных и сложных объектах, которые сторятся в настоящее время. С одной стороны, BIM помогает организовывать огромные объемы данных, что само по себе является большим преимуществом. Но, с другой стороны, систематизированные данные и умелая обработка данных предлагают многое - от разумного планирования технического обслуживания до возможностей машинного обучения. Не говоря уже о том, что административная и техническая группа может вносить свой вклад и оценивать результаты во время проектирования и планирования здания", -рассказывает Мооратс.
Все этапы жизненного цикла дома задействованы
По словам Индрека Мооратса, к сожалению, следует признать, что по сравнению со строительством администрация делает только первые серьезные шаги на практике, и выбор правильных и разумных программ затруднен. Мощное международное программное обеспечение из-за своей стоимости и сложности не нашло широкого применения на нашем рынке, и местные разработчики программного обеспечения только начинают осознавать этот потенциал. В результате, как правило, сегодня применяются форматы, используемые в настоящее время проектировщиками и строителями в своей повседневной работе. Конечно, в открытом формате IFC виден большой потенциал, которому он и сам отдает предпочтение. Kapitel строит все свои новые разработки недвижимости, используя подход BIM. "Мы привлекаем административную команду уже на самом раннем этапе всего процесса, чтобы получить наилучшее решение, основанное на потребностях административного обслуживания", - говорит Мооратс.
Численно больше тех управляющих недвижимостью, которые в настоящее время довольны ситуацией, когда имеется общая документация, перед тем, как найти совместимое программное обеспечение, они просто находят документы с правильными и четкими названиями. Сегодня среднестатистическому управляющему недвижимостью также очень помогает 2D-изображение, 3D или 4D-изображение - это пока будущее. Считается, что BIM не является панацеей, для этого требуется надлежащее программное обеспечение для управления, а существующие являются громоздкими, очень дорогими или неполными.
Reminet работает над созданием решений
20 лет назад была основана компания Reminet ООО, чтобы предлагать инновационные ИТ-решения для обслуживания недвижимости в Эстонии, основываясь на том принципе, что способность держать свои активы и управлять ими наилучшим образом является одним из краеугольных камней успеха каждой организации. Однако для этого требовалось решение, обеспечивающее обзор всех связанных с организацией физических активов и их состоянием, а также простой доступ к актуальным данным как для сотрудников, так и для руководителей. В 2000 году было взято в эксплуатацию программное обеспечение ARCHIBUS из Бостона, обеспечивающее полную коммуникационную среду для всех вовлеченных сторон - владельца, управляющего и пользователя.
Член правления Reminet ООО juhatuse liige Кайа Кирс с энтузиазмом рассказывает о программном обеспечении, используемом в управлении недвижимостью, не только потому, что она опытный лектор, но и потому, что перед интервьб провела дома несколько часов, потому что нужно было поменять сифон раковины. Если бы сантехник в их доме мог посмотреть информацию о раковине до начала работы, он знал бы, что нужно сделать, и ему не пришлось бы тратить время на то, чтобы ознакомиться с ситуацией и съездить в магазин за необходимой деталью. Информация о доме и используемом в нем оборудовании может начать накапливаться в программном обеспечении во время работы проектировщика и строителя и, таким образом, доходить до владельца вместе с документами о покупке недвижимости, так же, как у автомобиля имеется журнал технического обслуживания. Однако сегодня лица, обеспечивающие обслуживание, не располагают такой точной информацией, поэтому времени уходит больше, что, конечно, является затратной как для подрядчика, так и для заказчика.
По ее словам, важно смоделировать здание - продумать заранее, поперемещать информацию в ИТ-решениях по карте жизненного цикла здания. "Сегодня дом строится на 50 лет, а архитектор, проектировщик и строитель работают 2-3 года, а в остальное время нам приходится заниматься техническим обслуживанием здания", - расказывает Кайя Кирс. Техническое обслуживание - это правильный термин, который объединяет темы управления (владелец, деньги, договоры) и технического обслуживания (оборудование и поверхности).
Технология, связанная с моделью здания, еще не доступна для использования управляющим, и необходимые данные также еще не согласованы. Исполнительная модель здания, созданная архитектором, проктировщиком и строителем, в лучшем случае согласуется с тем, каким дом был построен в результате, но информация, которая нужна обслуживающему персоналу, отличается. Проектировщик и строитель в сотрудничестве создают данные, необходимые для работы. Например, при работе в одной ИТ-среде возможна проверка пересечения между различными элементами. Исключается, чтобы в готовом здании бетонные балки располагались перед ступенями лестницы. Управляющие должны описать информацию, которую они хотят, уже при проектировании здания, чтобы у них был немедленный доступ к готовой рабочей среде при приеме дома. Программное обеспечение ARCHIBUS управляет недвижимостью по всему миру, в сотрудничестве с партнерами ищутся решения, как визуализированная модель данных могла бы использовать в управлении недвижимостью.
Кайя Кирс добавляет, что у Министерства экономики и коммуникаций есть видение сделать цифрового близнеца всей построенной среды Эстонии, но в настоящий момент неизвестно, когда цифровой близнец нового проектируемого здания станет повседневным явлением.
Ehitusvaldkonna digitaliseerimine sõltub sellest kuidas ehitise elukaare osapooled üksteisest aru saama hakkavad ja kuidas ka erinevad tarkvarad omavahel suhtlema hakkavad. Selleks on vaja ühiselt kokkulepitud standardeid ehk ühist keelt. MKM välja kuulutatud riigihanke tulemusel on Tallinna Tehnikaülikooli ja Tallinna Tehnikakõrgkooli teadlased koos praktikutega loomas selleks ühiseid reegleid, et tehnoloogia toetaks info liikumist reas: arhitekt-projekteerija-ehitaja-ehitusjärelevalve-korrashoidja.
Индрек Мооратс полагает, что с помощью эстонской ИТ-грамотности и крестьянского оснанного на потребностях мышления мы в ближайшем будущем увидим интересные события с точки зрения BIM в сфере управления недвижимостью.
Строительные организации - от архитектора до управляющего недвижимостью - при поддержке государства создают платформу электронного строительства, которая может использоваться предпринимателями, государством и местными самоуправлениями для общения и обмена информацией. Конечно, во время проектирования и строительства здания необходимо получать, например, разрешения государственных департаментов или местных самоуправлений , и цель состоит в том, чтобы максимально упростить этот процесс - будь то детальная планировка, разрешение на проектирование или разрешение на использование. Платформа сокращает общение по электронной почте и телефону, а также делает весь процесс более прозрачным и сокращает время.
———–
Директор отдела проектирования E-Betoonelement, входящего в группу Consolis,ütles Яанус Олоп kirjeldab, et nende ettevõttes projekteeritakse, toodetakse ja paigaldatakse tänasel päeval kõik uued tööd BIM tarkvaras: kõik elementide andmed kantakse mudelisse ja kõik andmed saab vajadusel mudelist välja võtta. Tihti soovivad kaubanduskeskuste ja büroohoonete haldajad tulenevalt ruumide kasutajate vajadusest teha hoones muudatusi ja rekonstrueerimistöid. Varasemate aegadega võrdluseks räägib ta, et kui hoones on vaja midagi ümber ehitada, seinu eemaldada või lisada tulenevalt ruumikasutuse muutusest, siis peab kõigepealt üles leidma kõik ehitise eelneva eluea jooksul ja erinevatel aegadel tehtud muudatuste joonised ja muud dokumendid ning neid ükshaaval uurima ja kokku viima. Tuleb loota, et kõik varasemad tööd on korrektselt dokumenteeritud ja dokumendid üles leitud.
Jaanus Olop: „Uuematel objektidel BIM tarkvara kasutades on nii, et juba ümberehituse soovi korral vaadatakse võimalustele mõeldes BIM mudelist järele, kuidas teistpidi koormamised, seinte lisamised ja äravõtmised ehitisele mõjuda võivad, eeskätt ohutuse seisukohast. Kui muudatusi tehakse, tuleks need fikseerida kindlasti ka BIM mudelis, et hilisemategi ümberehituste võimalikkust ja variante tehtud töid arvesse võtvalt hinnata,“ lisab ta. Lisaks on moodsa tehnoloogia võimaluste ärakasutamine kindlasti ka hoone ohutuse tagamise küsimus.
Источники:
BIM toob kinnisvara haldusesse huvitavad arengud
BIM on kinnisvara korrashoius veel vahekasutatud
Foto allikas: epfl.ch
